一、行业要闻

在本周第一季度国内一些宏观经济数据陆续发布，其中居民消费价格总水平仍维持高位，同比上涨8.3%，仍面临通胀压力。房地产市场上土地市场和商品房市场普遍存在交易量回落，但价格仍有所上涨的现象。因融资渠道越发狭窄，开发商资金趋紧，拿地速度放缓，目前多数已加快开发速度，缩短开发周期。

（一）国内要闻

１、国家发展改革委、国家统计局昨日发布的数字显示，今年一季度，全国70个大中城市房屋销售价格上涨11%，房屋租赁价格上涨2.1%，土地交易价格上涨16.5%。全国房地产开发企业完成土地开发面积5890万平方米，增长11%。对此，专家认为开发商正加快已有土地开发速度。三月份，中国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨百分之十点七，其中，深圳、南京、成都等十个城市房价环比出现下跌，下跌城市数量占被调查城市总数的比例达至七分之一

２、国税总局日前发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。《通知》规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。非经济适用房开发项目中，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的预计利润率不得低于20％；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10％。经济适用房开发项目的预计利润率按照有关规定的不得低于3％。业内人士表示，此举可能进一步加大房地产企业本已紧张的资金链压力。　

３、国土资源部发布《2007年国土资源公报》，2007年全国耕地面积为18.26亿亩，净减少61.01万亩，减幅0.03%，同比下降0.22个百分点。这表明国家仍会继续“坚守18亿亩耕地红线”。同时国土资源部在工作进入平稳发展期后，国土资源部拟向深化土地调控政策、土地制度改革等方面进一步深入。在日前召开的国土资源部9个督察局局长见面会上，成都国土督察局董祚继透露，成都国土督察局正在研究重庆等地的城乡土地统筹发展问题，就城乡土地制度一体化变革等问题已经做了初步的调研性材料，准备修改后递交国土资源部；另一个引人注意的事情是，国土资源部下属国土法律中心受命开始扩大地价监测范围。将原来地价监测范围由50个城市扩大到105个城市。国土部还提出了关于土地调控的新要求，即在现行基础上，通过供地结果的公开和土地开发利用情况的动态监管，及时摸清和掌握出让合同和划拨决定书的执行情况、土地是否闲置、利用结构和投资强度等情况，促进土地的节约集约利用。

４、住房和城乡建设部副部长齐骥日前表示，房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题，住房即是商品，又不同于一般的商品，在一定程度上具有公共产品的特殊属性。房地产开发企业提供的住房类产品是事关民生的重要消费品，取得利润对房地产企业的生存发展至关重要，但是在追求利润的同时，绝不能漠视老百姓的需求和期望，切实履行企业应该承担的社会责任。建设部将继续加大违规企业的查处力度，让那些不诚信的房地产开发企业付出代价，直至清出房地产市场。针对清华大学教授秦晖关于深圳应兴建贫民区的观点，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，从来没有想过建“贫民区”来解决住房问题。

（二）区域市场动态

１、最新调查统计数字显示：哈市一季度土地价格同比上涨10%，与去年同期比，涨幅最大的是商业用地，上涨18.5%；其次是工业用地上涨9.5%、居住用地上涨7.9%。建筑、安装投资价格上涨4.2%；钢材、水泥等建材价格上涨3.2%；人工费上涨5.5%以及机械费上涨4.8%。

今年3月份，哈尔滨市区在售商品住宅销售均价约为4090元/平方米，比2月份上涨190元/平方米，环比上涨4.9%，涨幅高出全国大中城市平均涨幅的4.4%。3月份商品住宅销量逐步回升，在采样的68个在售楼盘中均未降价。三月份哈市商品住宅销量在逐步回升，价格小幅上涨。在采样的68个楼盘中，涨价的楼盘为23个，均没有降价楼盘。

      （哈尔滨市发改委经济研究所房地产研究中心）

易居点评：从国家三季度的数据也可以看到，二三线城市由于发展滞后于全国一线城市，国家宏观调控政策对市场价格影响并不十分明显，市场需求仍以刚性需求为主（据哈市本月购房意向调查显示，88.2%购房者买房是为了自住），加之土地价格、建筑材料及劳动力成本都在上升，房价小幅上涨属于正常现象。

２、哈尔滨市政府召开新闻发布会，公布群力新区的远景规划：８年后，号称“中国寒地水乡，北方财富港湾”的群力新区将完美亮相。

据介绍，群力新区定位五大特色：一是以发展信息服务、金融服务等为重点的中央商务功能。新区东区规划了两个中央商务区，即在康安路两侧规划以金融街为主，商业、酒店、写字楼、休闲等多功能为一体的带状ＣＢＤ以及在三环路东侧辟建商务花园，打造带有总部经济特征的商务活动中心；二是以发展高端商贸、现代服务、文化创意产业及楼宇经济为重点的高端产业集聚功能。三是以发展高新技术产业、科技服务、研发中心、创业园区为重点的创新示范功能；四是以建设寒地水乡、绿化景观、健康休闲、特色餐饮为重点的旅游观光功能。五是以设施完善、节能环保、景色优美、居住舒适、管理智能为重点的生态宜居功能。群力新区的绿化率将达到４０％以上，成为哈市重要的氧源。

据了解，群力新区整个开发期计划将在８年内，以每年开发建设１５０至２００万平方米的速度，分三期按照先开发南部，后向北推进；先开发住宅，后发展ＣＢＤ的原则，对东部起步区进行梯度开发。一期由康安路、齿轮路、工农大街、职工街等靠近老城区的合围区域作为启动区，开发期计划３年左右；二期对康安路北侧至沿江一带土地出让，开发期计划３年左右；三期启动哈双北路、三环路、康安路、齿轮路合围区域，开发期计划２年左右。根据东部起步区开发建设情况，特别是资金回笼情况，适时启动三环路以西区域的征地拆迁。

易居点评：在今后８年甚至是更长的时间群力新区都将是今后哈尔滨市房地产开发的重点，每年的开发量将达到哈市总开发量的１／４，开发先南后北，先东后西，可以逐渐受到市区的辐射，相信将来必成为继松北之后又一潜力地段。

３、本周道外区召开哈东新区棚改拆迁动员大会，确定了哈东新区改造范围、补偿政策，据介绍，哈东新区位于道口四道街、铸钢街、道口头道街、哈东路围合区域，拆迁面积20.7万平方米，拆迁户数1900户。

据悉，被拆迁人可以选择产权调换，也可以选择货币补偿。被拆迁人选择产权调换的，被拆迁住宅房屋建筑面积小于70平方米(含70平方米)的，产权调换房屋建筑面积与被拆迁房屋建筑面积相等部分不结算差价，超出被拆迁房屋建筑面积但在就近上靠产权调换安置户型内的部分，按照综合建设成本价格交纳购房款。超出安置户型之外的部分按照商品房价格交纳超面积购房款。综合建设成本价格多层为1785元／平方米建筑面积；安置房屋的建安成本多层定为860元／平方米建筑面积。由于相对位置偏远等原因，哈东新区相比滨江小区、仁里小区的标准略低。该小区多层商品房对外销售价格为3300元／平方米建筑面积，被拆迁人如果选择购买商品房，可以享受优惠价格为3000元／平方米建筑面积。

易居点评：哈东新区地处哈市近郊区的内缘，是全市面积最大的棚户区之一。它的开发改造，对于实现城区东扩的战略目标、推动天恒山建设、有效提升哈尔滨市入城口形象，具有积极意义。

二、新房市场分析

(一)商品房供应

目前在售项目共计229个，可售商品房77527套，可售面积869.28万平方米,其中住宅可售套数58836套,可售面积635.56万平方米。本周商品房供应净增946套，净增面积74000平方米，供求比达到3.23：1。

(二)成交量分析

本周共成交商品房426套，与上周相比增加49套，环比增长13%，房市冷淡局面仍没有根本改观（图2-2-1），其中商品住宅402套。

纵观本周成交量表现，主要呈以下特点：①从各区域来看，仍是以香坊区一区独大，其它各区销售冷淡，道里区虎头蛇尾，17-19日连续三天零成交，居成交量第二位，南岗、道外、松北每天保持个位数成交；②从套型面积看，商品房套均面积100.38平方米；成交量大的区域多为小户型；③本周从商住比上看，商品住宅成交402套，占商品房总量的94%，占据绝对比重。

（三）成交量排行

本周中北春城、立汇格林小镇、海富山水文园仍保持前几周的领先优势，销售量超过50套；排行榜前5位中有四个项目位于香坊区（四个项目销售套数占香坊区销售总套数的85%），这也促成香坊区一区独大的局面。

四、二手房市场

二手房价上涨过快一季度哈市二手房价格同比上涨10.5%，高于新建房1.6个百分点。尤其是新建高层住宅价格与上季度比仅上涨0.9%，而二手房高层住宅交易价格比上季度上涨3.2%。随着城区拆迁力度的加大及外地在哈市打工者的不断增多，二手房以小记忆户型多、交通便捷、集中在市中心成熟社区、可以随时入住、相比同一时期的新房开发多大松北、哈西、群力，地理位置优势明显，且较市中心新房价格仍有一定差距，所以涨幅高于新房。

五、营销策划

1、世茂滨江新城：江景秀餐打造纯一线至尚首席豪宅

小区健身中心

小区实景

隆冬将要离去，盛春亦不会远。

2008年的房地产销售旺季又将激情降临，素以打造“滨江豪宅”著称的世茂集团，在哈尔滨松花江北岸首次推出以第一江景为卖点的“城中城”，成为哈尔滨房地产市场上一个最惹人注目的焦点，这一系列精品楼盘项目将真正实现哈尔滨人枕河而卧、依江而居的生活梦想。而打造纯一线至尚首席江景秀餐豪宅的意志，更要以江景及内部园林为这篇宏伟杰作的伏笔——世茂滨江新城位于松花江与世茂大道之间，目前正在实体建设中的一期工程从世茂大道绵延至江岸，共分四个区开发建设(其中一期二区为商业规划区)。

　　一区：“法兰西风情园”诠释异域风情

　　其中世茂滨江新城一期一区打造成东北罕见的“法兰西风情园”，阿波罗水景广场、文艺复兴广场、休闲广场、小品雕塑、法式园林等异域风情景观共同构成了松花江北岸最具震撼效果的城市天际线。

　　二区：商服亦景观

　　此外，日前笔者在世茂集团销售部获悉，世茂滨江新城一期二区约6万平方米的商业区也正在火热的全面招商中，其以商业建筑为主，但并不忽视对园林景观的总体把握。销售部韩经理介绍称，世茂集团招商部正在紧张的筹划与操作中，预计该招商过程为：先引进主力店，而后其他辅助性商场(店)陆续进驻。据韩经理称，目前为止，大量商家已主动登门洽谈，该工作正在有条不紊地运作中。而二区的商业规划亦体现出世茂对于景观的理解，在二区商服项目中，独特的园林景观与异域风情更是一大看点。

　　三区：“世茂•翡冷翠”徜徉意式滨水别墅

　　世茂滨江新城一期三区“世茂•翡冷翠”意式滨水别墅位于一期的中心，由独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅以及四栋11层小高层和谐构成。居住区水系环绕，营造户户亲水的高档别墅群落，遍布意式景观小品、雕塑，仿若身置优雅迷醉的意大利翡冷翠。匠心设置的雕塑、花坛，盆式的喷泉、溪流，自然的围和式布局，景点之间由游园步道有机连接。而几种形态迥异的意式庭院设计，迎合不同的建筑，为人们提供了一个优雅的高品质生活平台，满足社会主流人群的理想生活，仿佛徜徉在古老的佛罗伦萨，身心感受深层次的洗礼。

　　四区：澳洲风情园尽现博大雄浑

　　最能彰显其景观风格博大雄浑特点的，无疑是四区澳洲风情园。澳洲风情园紧邻江岸，楼前即是滔滔江水。澳洲风情园占地8.6万平米，总建筑面积24万平米，由四栋南北相对的观江高层住宅组成。世茂澳洲风情园无论从建筑规划还是园林格调上，都遵循力造尊贵的开发理念，要让居住在这里的每一位业主都能感受到尊贵的生活，成为豪宅的主人。为此，世茂开发商宁肯牺牲90%的建筑面积，不仅将前后排建筑错开布置，而且还在两排建筑之间留出了120多米的间距。这样不仅保证每个房间都有充足的阳光和流动的清风，而且每户均可拥有居高观江的广阔视野。在近8万平米的空间内打造出哈尔滨首座澳洲风情园，将南澳洲的灿烂阳光、蔚蓝海岸、碧绿植被，以及疏林草原等景观一一细致呈现出来。壮阔的迎宾广场，布满大树、石景与雕塑的阿德莱德林荫道，舒缓起伏的澳洲阳光草坪，还有渔人栈道、棕榈亭、邦德风致、橡树园、悉尼帆影以及玫瑰园，它们象一颗颗闪亮的珍珠镶嵌在澳洲风情园四处，令业主随时可以享受到一线江岸的生态健康气息。

　　居家观江，出门亦可玩水赏景，这正是世茂滨江新城澳洲风情园与众不同之处。广阔的场地给了开发商创作的灵感。浑然大气天自成，也有熨贴暖人心。澳洲风情园的窗体顶端窗体底端户型及整体规划则以人性化为原则，糅合了居家环境、建筑美学等原理，外部建筑汲取了欧式建筑元素，内部结构则最大利用了板式结构、南北对流等设计风格，紧凑合理，时尚明快，功能分区明显，厅房厨卫等房间均可畅意欣赏一线江景，大大提高了产品的舒适与奢华，不但把江景豪宅的优势发挥到了极致，也让人感觉人性化的设计细致入微，处处考虑到符合人的视觉感观之美，实现了居住舒适性与社会价值认同的完美融合。

　　此外，北方因气候、日照影响了北方人对选房朝向等因素的判断。由于松花江处于城市的北部，从前沿江兴建的楼盘都是北向江景，但哈尔滨地处东北，冬季漫长，采光是否充足也往往决定了一座楼盘的优劣以及升值潜力。所以，南向一线江景楼盘成为非常稀缺的资源，也成为众多买家争夺的焦点。自江北沿江板块兴起之后，众多开发商纷纷兴建了多个风格各异的滨江社区，但是真正能够享受到南向一线江景的楼盘，目前为止仅世茂滨江新城一家。因此，众多因素注定了世茂滨江新城澳洲风情园将在今年的房产市场上独领风骚。

有专家预言，随着松花江北岸沿江板块的升温，象世茂滨江新城澳洲风情园这种强调健康、景观、园林、艺术氛围以及人与环境的协调和沟通的一线江景豪宅，将成为整个地产市场的主宰。

2、继往开来 盛恒基拓展新纪元

太阳城共分八期工程，一期：报业别墅、花园洋房，已经投入使用了。其中，花园洋房与同类楼盘比较，其绿化率、容积率及品质较高；二期是独栋别墅、联排别墅以及五栋高层；三期：湖滨绿荫，占地面积10万余平方米，目前正在销售中，预计明年年底能够投入使用；四期：商业地产项目，大型超市、写字楼以及两栋产权式公寓楼，目前在市场上也属于供不应求的楼型。目前，太阳城开发为上述项目。接下来，其他几期规划设计将根据具体的销售情况一期期地实行。太阳城的优势有如下十条：

太阳城优势之一：太阳城坐落于哈尔滨市生活环境质量最高的松北区。松北区随着哈尔滨市的整体发展，正向哈尔滨新城区的方向迈进，松北区凭借绝佳的生态环境，提出“生态松北，适宜人居”的总体发展思想，这样正与我公司太阳城项目的最初设计理念不谋而合，也就是说我公司的项目推广将与松北区的形象建设有机的结合为一体，借助区政府的宣传，达到宣传太阳城的目的，即宣传松北的优势也等同于宣传太阳城优势，此为优势一。

太阳城优势之二：太阳城有松北区完善的配套设施作为保障。松北区的配套设施建设是一个从无到有，从有但全的过程。松北区路网建设、管网建设、信息网建设是哈尔滨市区内所无法比拟的，这些配套设施网络的建设，将给松北区原有居民带来极大的便利与保障，更将给松北区未来居民带来极大的诱惑，此为优势二。

太阳城优势之三：走精品路线，打造经典生活。盛恒基集团走的一贯是精品路线，从设计到施工，从绿化到配套，无一不体现了集团为客户缔造经典家居生活的理想。太阳城项目从降低容积率、提高绿化率，设计建造社区景观、配套设施，以及安装全智能安防系统等各方面，展现出了对购房者家居生活无微不至的关怀，完美的体现了一个经典楼盘所应具备的一切品质，此为优势之三。

太阳城优势之四：别样的花园洋房生活。花园洋房这个概念起源于解放前的上海，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物，洋房生活代表了权利、身份、品位，是时尚与流行的代名词，是当时每个生活在上海的冒险家心中的期盼。我们的洋房产品不仅填补了松北区没有洋房产品的空白，而且在哈尔滨市能与我公司洋房产品相媲美的住宅产品也是绝无仅有的。洋房生活能激起老上海冒险家们的欲望，也同样能打动追求生活品位，紧跟时尚潮流的当代购房者的心，此为优势之四。

太阳城优势之五：房在林中，人在景中。太阳城项目的绿化率高达51%，这一比例是市区内楼盘所无法想象的，就算在土地开阔、绿化率相对较高的松北区，能达到此指标的楼盘也仅有我们一家。高绿化意味着清新的空气与恬静的生活氛围，它是生活在高楼大厦的现代都市人的梦想与憧憬，是渴望亲近自然购房者的不二选择，此为优势之五。

太阳城优势之六：便捷的交通环境，未来的路网规划带来无限升值空间。太阳城位于哈黑公路东侧，自项目驱车抵达市中心目前仅需车程17.5分钟。太阳城项目紧邻规划穿江隧道出口，直线距离仅400米。在不久的将来，穿江隧道贯通后，将打通哈尔滨市区、松北区、利民开发区的交通主干线，使市区、松北区、利民开发区形成有机的整体，加速松北区的发展步伐，使太阳城项目到市中心的车程缩短为5分钟左右。交通环境的发展，将直接影响楼盘的价格，穿江隧道一旦贯通，太阳城项目价格必将一路攀升，甚至有翻倍的趋势，此为优势六。

太阳城优势之七：完善的配套，轻松享受便捷生活。太阳城内部设计3000平米超大会所，上下共分三层，一层规划设计为1000平米的综合超市，保证社区内业主日常购物，二层规划设计为健身中心，餐饮酒吧，医疗保健所，保证社区内业主的健身与应急医疗需求，三楼规划设计为客房与物业办公中心，保证社区业主的临时住宿需要。不仅如此，太阳城二期别墅内的网球馆、游泳馆、双语教学幼儿园也同时对国际花园业主开放，这样就对国际花园业主的各种生活需求有了新的保障和安排，此为优势七。

太阳城优势之八：完美安防系统让业主安全享受私家生活。太阳城在安防系统的设置，即完美又人性化，围墙设置点对点全智能电子围墙，当有人员翻越围墙时，安防主控室自动报警。公共区域设置180度旋转摄像机，当有意外放生时，可自动转向，拍摄事故位置，记录全过程。社区内还设置智能电子寻更系统，确保安保人员可以定时巡查到社区内每一个角落。另外，社区安防体系与公安机关直接联网，当遇到意外情况时，公安机关可以第一时间出勤，协助社区解决突发问题。如此周到的安排，将给业主营造出安枕无忧的高品质安全家居生活空间，此为优势八。

太阳城优势之九：古人讲择邻而居，孟母三迁的故事家喻户晓，太阳城与松北哈尔滨商业大学距离仅450米，项目本身即有着浓厚的学区氛围。“报达雅苑”与“塞纳欧香”两个高级别墅项目与国际花园社区一墙之隔，轻松的别墅生活与幽雅的洋房社区情景交融，缔造着尊贵而不奢华，热情而不张扬的美妙生活，此为优势九。

太阳城优势之十：未来万米大型超市、异国情调日式温泉落户太阳城，购物休闲好去处。盛恒基集团拟定于08年在太阳城兴建与国际知名大型超市企业合作的15000米超大型超市，解决太阳城业主、商大师生及松北所有小区的购物问题，超市的落成将形成松北区独立的商业圈，让松北区所有居住者不再为购物而烦恼。同年，盛恒基集团拟建一座大型日式温泉休闲中心，为太阳城业主以及松北居民，提供一个集休闲、娱乐、餐饮为一体的大型公共娱乐场所，给松北区增添一道新的城市风景，此为优势十。